LEES Geen plaats voor sukkels: nieuw Brussels luxeproject zet debat over gentrificatie op scherp

De kogel is door de kerk: op de industriële site van Tour & Taxis verrijst vanaf begin volgend jaar het prestigieuze Lake Side-project. Het belooft een hypermoderne 15-minutenstad te worden, waar wonen, werken en vrije tijd naadloos in elkaar overvloeien. Maar er is ook een hoop kritiek op de afwezigheid van betaalbare woningen.

Lake Side Brussels

Brussel verandert razendsnel. Terwijl bijna tienduizend Brusselaars vandaag geen fatsoenlijk dak boven hun hoofd hebben, verrijst aan de kanaalzone een stad in de stad waar een half miljard euro naartoe gaat. Een investering in luxueuze woningen, winkels, kantoren en horeca. Opvallend detail? Er zit geen enkele sociale woning in het complex.

Dit contrast legt een pijnlijk proces bloot dat Brussel al decennialang in zijn greep houdt: gentrificatie. Het komt erop neer dat een verwaarloosde volksbuurt in sneltempo wordt opgepoetst met groen en hippe koffiebars, waardoor de vastgoedprijzen de lucht in schieten. Wat begint als stadsvernieuwing, eindigt vaak met het verjagen van de oorspronkelijke bewoners die de huur simpelweg niet meer kunnen betalen.

In de volksmond wordt dit ook wel het Dansaert-effect genoemd, verwijzend naar de transformatie van de bekende Dansaertwijk. Met de komst van Lake Side bereikt dit fenomeen een nieuw kookpunt, op nog geen tien minuten van Sint-Joost-ten-Node, de armste gemeente van de stad.

Zoektocht naar betaalbaarheid

De cijfers liegen niet: de huurprijzen in Brussel stegen de afgelopen twee jaar volgens de huurbarometer van CIB met 15 procent. In maar drie gemeenten betaal je gemiddeld minder dan 1.000 euro huur per maand. Ondertussen wachten er meer dan 55.000 gezinnen op een sociale woning. 

“Zonder flankerend beleid jaagt stadsvernieuwing de huurprijzen exponentieel de lucht in”

Lake Side voorziet 660 nieuwe woningen, waarvan er 166 geconventioneerd zijn. Dat betekent dat de huurprijs wordt beperkt via een overeenkomst met de overheid. Maar er klinkt kritiek. “Dit zijn geen sociale woningen”, benadrukt Eva Forceville van stadsvereniging BRAL in The Brussels Times. In een telefoongesprek met onze redacteur klinkt ze gefrustreerd: “Er staan ongelofelijk veel gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning in Brussel.”

Volgens Forceville had de overheid strengere voorwaarden moeten opleggen, zoals een quotum van 30 of 40 procent sociale woningen voor de lokale bevolking. “Veel wijken in Brussel moeten vernieuwd, gerenoveerd of vergroend worden. Maar zonder zo’n flankerend beleid jaagt stadsvernieuwing de huurprijzen exponentieel de lucht in.”

Een thuis voor de middenklasse

De voorstanders zien het anders. Met Lake Side wil de stad de middenklasse overtuigen om in Brussel te blijven. René Konings, directeur van Voka Brussels Metropolitan, waarschuwt voor stadsvlucht: “Wanneer mensen zich beginnen op te werken, verhuizen ze naar de Brusselse Rand. Het geld dat ze in Brussel verdienen, wordt hier dus niet aan belastingen uitgegeven,” legt hij uit.

“Stadsvlucht is een reëel probleem, maar de privésector gebruikt dat ook als verkoopsargument om luxeprojecten te verkopen”

Ook Ronald Crouzé, die als onderzoeker verbonden is aan het kenniscentrum Stadskracht van AP Hogeschool, vindt het behoud van die middenklasse fundamenteel. Anderzijds wijst hij op de situatie in Londen, waar zorgpersoneel en leerkrachten de stad niet meer kunnen betalen. “De inkomenskloof in Brussel stijgt. Stadsvlucht is een reëel probleem, maar de privésector gebruikt dat ook als verkoopsargument om luxeprojecten te verkopen.”

De Brusselse denktank ARAU zet ook vraagtekens bij die strategie. Zij stellen dat een groter aanbod niet automatisch tot lagere prijzen leidt, omdat ontwikkelaars zich bijna uitsluitend op het luxesegment richten. Voor de lokale bewoners, van wie één op de drie op de armoedegrens leeft, voelt Lake Side dan ook aan als een enclave voor de rijken.

Wikimedia Commons

Gentrificatie of broodnodige stadsvernieuwing?

René Konings verdedigt het idee achter gentrificatie. Voor hem is de term synoniem voor investeren in netheid, veiligheid en duurzaamheid. “Projecten krijgen nu te snel een negatief label”, vindt hij. Journalist en Brusselkenner Luckas Vander Taelen sluit zich daarbij aan en waarschuwt voor een te karikaturale kijk op het fenomeen. “Men verzet zich ertegen alsof het maar één kant kan uitgaan, maar met een goed beleid kan stedelijke vernieuwing ook positieve gevolgen hebben.” Hij verwijst naar projecten in New York, waar de komst van rijkere bewoners de buurt naar een hoger niveau tilde omdat zij veeleisender waren over hun leefomgeving.

“Je moet mensen niet verdrijven, maar je moet klassen durven mengen. Alles is beter dan de huidige situatie.”

Langs het kanaal zijn de contrasten pijnlijk zichtbaar. Terwijl aan de ene kant miljoenenprojecten verrijzen, lijkt de tijd in Kuregem - een wijk in de gemeente Anderlecht - stil te staan. “De gemeente is volledig verwaarloosd”, zegt Vander Taelen. In Kuregem gaat het debat niet over te veel investeringen, maar over een totaal gebrek eraan. Vander Taelen ziet de introductie van andere sociale klassen als een noodzaak: “Je moet mensen niet verdrijven, maar je moet klassen durven mengen. Alles is beter dan de huidige situatie.”

Een wankel evenwicht

Crouzé relativeert de situatie door Brussel te vergelijken met grootsteden als Amsterdam, Parijs of Londen. Gentrificatie als stedelijk fenomeen blijft in Brussel volgens hem beperkt en geconcentreerd in specifieke, kleine zones omdat Brussel veel individuele huiseigenaars kent en weinig grote braakliggende gronden. Het echte probleem ligt bij de betaalbaarheid. De vraag naar betaalbare woningen is simpelweg vele malen groter dan het aanbod, stelt hij.

Kan stadsvernieuwing dan zonder verdrijving? Volgens Eva Forceville ligt een deel van de sleutel bij sterkere huurdersrechten. Zij stelt voor om wettelijke clausules in te voeren die garanderen dat de originele huurders na een renovatie als eerste aanspraak kunnen maken op hun woning. Alleen met zulke garanties wordt stadsvernieuwing een gedeeld succes in plaats van een verdringingsmechanisme.

Door Judith Dodd